ગુજરાત સરકારનો ઐતિહાસિક નિર્ણય: હવે માત્ર 10 ગુંઠા જમીનનું પણ કરી શકાશે ખરીદ-વેચાણ

ગુજરાત સરકારે જમીન મહેસૂલ ક્ષેત્રે એક ક્રાંતિકારી અને ખેડૂતલક્ષી નિર્ણય લીધો છે. વર્ષો જૂના ‘ટુકડાધારા કાયદા’ (Prevention of Fragmentation and Consolidation of Holdings Act) માં મહત્વના સુધારા કરવા માટે રાજ્ય સરકાર દ્વારા વટહુકમ બહાર પાડવામાં આવ્યો છે. આ ફેરફાર બાદ હવે રાજ્યમાં જમીનના નાના ટુકડાઓના ખરીદ-વેચાણનો માર્ગ મોકળો બનશે.

શું છે નવો ફેરફાર?

અત્યાર સુધીના નિયમ મુજબ, ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં જમીનનો ટુકડો પાડવા કે તેનું વેચાણ કરવા માટે ઓછામાં ઓછી 20 ગુંઠા જમીન હોવી અનિવાર્ય હતી. જો જમીન તેનાથી ઓછી હોય, તો તેનું રજિસ્ટ્રેશન કે દસ્તાવેજ કરવામાં મુશ્કેલીઓ પડતી હતી. હવે સરકારે આ મર્યાદા ઘટાડીને 10 ગુંઠા કરી દીધી છે. એટલે કે, હવે જો તમારી પાસે 10,890 સ્કે. ફૂટ કે તેથી વધુ જમીન હશે, તો તમે તેનું કાયદેસર રીતે વેચાણ કરી શકશો.

1948 પછીનો પ્રથમ મોટો સુધારો

આઝાદી પછીના સમયમાં, એટલે કે વર્ષ 1948થી અમલી આ ટુકડાધારા કાયદાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્ય ખેતીની જમીનનું વધુ પડતું વિભાજન અટકાવવાનો હતો. જોકે, બદલાતા સમય અને વધતી જતી વસ્તીને કારણે જમીનોના વારસાઈ વિભાજનમાં ઘણી જટિલતાઓ ઊભી થતી હતી. રાજ્ય સરકારે આ બાબતને ધ્યાને લઈ આશરે 7 દાયકા જૂના કાયદામાં સુધારો કરવાની તત્પરતા દાખવી છે. આ સુધારા માટેના વટહુકમને રાજ્યપાલની મંજૂરી મળી ચૂકી છે. હવે આ દરખાસ્ત રાષ્ટ્રપતિની મંજૂરી માટે મોકલવામાં આવશે. રાષ્ટ્રપતિની આખરી મંજૂરી મળ્યા બાદ સમગ્ર રાજ્યમાં આ નવો નિયમ સત્તાવાર રીતે અમલમાં આવશે.

સામાન્ય માણસ અને ખેડૂતોને શું ફાયદો થશે?

• નાના ટુકડાઓનું વેચાણ: જે ખેડૂતો પાસે ઓછી જમીન છે તેઓ હવે કાયદેસર રીતે નાના ટુકડા વેચી શકશે.
• વારસાઈ વહેંચણીમાં સરળતા: કુટુંબમાં જમીનની વહેંચણી વખતે 20 ગુંઠાની મર્યાદા નડતી હતી, જે હવે 10 ગુંઠા થવાથી વિવાદો ઘટશે.
• કાયદેસરના દસ્તાવેજ: અગાઉ ઘણા કિસ્સાઓમાં 20 ગુંઠાથી ઓછી જમીન હોવાને કારણે કાચા લખાણો થતા હતા, હવે તે પાકા દસ્તાવેજ સ્વરૂપે નોંધણી કરાવી શકાશે.
• રિયલ એસ્ટેટ અને ગ્રામ્ય વિકાસ: ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં નાના પ્લોટિંગ અને રહેણાંકના હેતુ માટે જમીન ઉપલબ્ધતા વધશે.

રાજ્ય સરકારનો આ નિર્ણય જમીન વ્યવહારમાં પારદર્શિતા લાવશે અને સામાન્ય નાગરિકોને સરકારી કચેરીઓના ધક્કા ખાવામાંથી મુક્તિ અપાવશે. ખેતી અને બિનખેતી બંને ક્ષેત્રે આ સુધારો લાંબાગાળે આર્થિક ગતિશીલતા લાવશે તેવું માનવામાં આવી રહ્યું છે.

75 વર્ષ જૂની જટિલતાનો અંત: કોઈ પણ પેનલ્ટી વગર જૂના ભંગ વિનિયમિત

પ્રવક્તા મંત્રી શ્રી જીતુભાઈ વાઘાણીએ આ ઐતિહાસિક વટહુકમની વિગતો આપતા જણાવ્યું કે, સરકારની આ ઉદાર નીતિનો સૌથી મોટો ફાયદો એ છે કે વર્ષ 1948થી અત્યાર સુધી જે કિસ્સાઓમાં જમીનના નિયમ કરતા નાના ટુકડા પડ્યા હોય અથવા કાયદાનું ઉલ્લંઘન થયું હોય, તેવા તમામ જૂના ભંગને કોઈપણ પેનલ્ટી વગર આપોઆપ ‘રેગ્યુલાઈઝ’ (વિનિયમિત) ગણવામાં આવશે. અત્યાર સુધીની સ્થિતિ મુજબ, જંત્રીના ૧૦ ટકા દંડ ભર્યા પછી પણ વ્યવહારો કાયદેસર થતા ન હતા. પરંતુ હવે આ સુધારાથી હજારો ‘બોનાફાઇડ’ ખરીદદારોના જમીન ટાઇટલ ક્લિયર થશે. રેવન્યુ કોર્ટમાં ચાલતા વર્ષો જૂના કેસોનો કાયમી નિકાલ આવશે. ખેડૂતોને કાયદાકીય ગૂંચવણોમાંથી મુક્તિ મળશે.

સમગ્ર રાજ્યમાં ’10 ગુંઠા’નો એકસમાન નિયમ

અગાઉ પિયત, બિનપિયત કે બાગાયત જમીન માટે ટુકડાના માપદંડો અલગ-અલગ હોવાથી સામાન્ય ખેડૂતોમાં ભારે મૂંઝવણ રહેતી હતી. હવે આ જટિલતાને દૂર કરી, સમગ્ર ગુજરાતના ગ્રામીણ વિસ્તારો માટે લઘુત્તમ ક્ષેત્રફળ 10 ગુંઠા નક્કી કરવામાં આવ્યું છે. હવેથી ખેતીની જમીનમાં ૧૦ ગુંઠાથી ઓછો ટુકડો પાડી શકાશે નહીં. આ નિર્ણય ખેતીની આર્થિક કાર્યક્ષમતા (Viability) જાળવી રાખવા માટે લેવામાં આવ્યો છે.

શહેરી વિસ્તારો ‘ટુકડા ધારા’ની અસરમાંથી મુક્ત

શહેરીકરણની ઝડપ અને વિકાસની જરૂરિયાતને ધ્યાને રાખીને સરકારે વધુ એક સાહસિક નિર્ણય લીધો છે. હવેથી તમામ મહાનગરપાલિકા (Corporations), નગરપાલિકા (Municipalities) અને શહેરી વિકાસ સત્તામંડળો (AUDA, RUDA, વગેરે) ના વિસ્તારોને ટુકડા ધારાના નિયમોમાંથી સંપૂર્ણ મુક્તિ આપવામાં આવી છે. આનાથી શહેરોમાં બિનખેતી (NA)ની પ્રક્રિયા ઝડપી બનશે અને બાંધકામ ક્ષેત્રને મોટો વેગ મળશે.

નિષ્ણાતોની સમિતિનો અભ્યાસ અને અમલીકરણ

આ સુધારાઓ સેટલમેન્ટ કમિશનર બીજલ શાહના અધ્યક્ષપદે રચાયેલી કમિટીના ઊંડાણપૂર્વકના અભ્યાસ બાદ અમલી બનાવવામાં આવ્યા છે. રાજ્યપાલની મંજૂરી બાદ હવે રાષ્ટ્રપતિની મહોર લાગતા જ આ નવા સુધારાઓ સમગ્ર રાજ્યમાં વિધિવત રીતે લાગુ થઈ જશે. ગુજરાત સરકારનો આ નિર્ણય ‘ઇઝ ઓફ ડુઇંગ બિઝનેસ’ અને ‘ઇઝ ઓફ લિવિંગ’ની દિશામાં એક મોટું કદમ છે. જમીન સંબંધી વિવાદોમાં જે નાણાં અને સમયનો વ્યય થતો હતો તેનો અંત આવશે અને ખેડૂતોની આર્થિક ઉન્નતિના નવા દ્વાર ખુલશે.

અત્યાર સુધી જમીન કે મિલકતના વેચાણ વ્યવહારોમાં 30 દિવસની ફરજિયાત નોટિસના કારણે સામાન્ય જનતાએ લાંબી રાહ જોવી પડતી હતી. આ સમયગાળાનો ખોટી રીતે ગેરલાભ લેનાર કેટલાક તત્વો ખોટા વાંધા-વચકા ઉઠાવીને વેચનાર કે ખરીદનાર પાસેથી નાણાં પડાવવાનું (બ્લેકમેલિંગ) કામ કરતા હતા. મુખ્યમંત્રીએ આ જટિલતાને સમજીને ખેડૂતો અને મધ્યમ વર્ગના હિતમાં 135-Dની 30 દિવસની નોટિસની અનિવાર્યતામાંથી મુક્તિ આપવાનો સાહસિક નિર્ણય લીધો છે.

જમીનના દસ્તાવેજ થયાના દિવસે જ પડશે ‘પાકી એન્ટ્રી’
મંત્રીએ કહ્યું હતું કે, નવા સુધારા પ્રમાણે, રેકોર્ડ પર જમીનમાં છેલ્લા એક વર્ષ કે તેથી વધુ સમયથી કોઈ ફેરફાર નોંધ ન હોય, જમીન પર કોઈ લિટીગેશન કે દાવો પડતર ન હોય અને શાંત કબજો હોય તેમજ 7/12ના રેકોર્ડ પર દેખાતા તમામ હકદારોએ વેચાણ દસ્તાવેજમાં સહી કરી હોય તેવા વ્યવહારોમાં 135-Dની નોટીસ વગર, તે જ દિવસે વેચાણ દસ્તાવેજની નોંધ પાડવામાં આવશે. આવા કિસ્સાઓમાં 135-Dની નોટિસ બજવવાની પ્રક્રિયા સિવાય સીધી નોંધનો નિર્ણય લેવામાં આવશે અને વેચાણની નોંધ તુરંત પ્રમાણિત કરીને ‘પાકી એન્ટ્રી’ કરવામાં આવશે.

આ ઉપરાંત સક્ષમ અદાલત કે ટ્રિબ્યુનલ દ્વારા આપવામાં આવેલા હુકમોની નોંધ વખતે પણ હવે 135-Dની નોટીસ બજવવાની રહેશે નહીં, તેની સીધી જ અમલાવારી કરવામાં આવશે, તેમ તેમણે ઉમેર્યું હતું.

માત્ર 7 જ દિવસમાં જમીન થશે તમારા નામે
જો એક વર્ષની અંદર રેકોર્ડમાં કોઈ ફેરફાર થયો હોય, વેચાણ પાવર ઓફ એટર્ની (PoA) દ્વારા કરવામાં આવ્યું હોય, 7/12માં દેખાતા તમામ વ્યક્તિઓની દસ્તાવેજમાં સહી ન હોય અથવા કોઈ કેસ પેન્ડિંગ હોય તેવા તપાસની જરૂરિયાતવાળા કિસ્સામાં નોટિસનો સમયગાળો 30 દિવસથી ઘટાડીને માત્ર 7 દિવસ કરવામાં આવ્યો છે. આ 7 દિવસમાં સાચા હકદારો પોતાના આધાર-પુરાવા રજૂ કરી શકશે, જેથી કોઈને અન્યાય ન થાય. આ સુધારાઓથી રાજ્યના ખેડૂતો, મિલકત ખરીદનારાઓ અને સામાન્ય જનતાને બિનજરૂરી કાયદાકીય ગૂંચવણ અને વિલંબમાંથી કાયમી મુક્તિ મળશે. સાથે જ સીધી લીટીના વારસદારો વચ્ચે થતી તબદીલીમાં પણ હવે બિનજરૂરી હેરાનગતિ બંધ થશે, તેમ તેમણે ઉમેર્યું હતું.

આ સુધારો માત્ર ખેતીની જમીન માટે જ નહીં
મંત્રીએ જણાવ્યું હતું કે, આ સુધારો માત્ર ખેતીની જમીન માટે જ નહીં, પરંતુ દુકાન, ફ્લેટ અને રહેણાંકના મકાનો લેતી સામાન્ય જનતા માટે પણ આશીર્વાદરૂપ છે. સીધી લીટીના વારસદારોના વ્યવહારોમાં પણ હવે સરળતા રહેશે. રેવન્યુ કોર્ટમાં મામલતદારથી લઈને SSRD સુધી ચાલતા કેસો, જે માત્ર 135-Dના વાંધાને લીધે વિલંબમાં હતા, તેનો ઝડપથી નિકાલ આવશે. ભવિષ્યમાં તકરારી કેસો ખૂબ ઘટશે અને સૌથી મહત્વપૂર્ણ મિલકતના ભાવ વધતા કેટલાક લોકો જૂના બાનાખત-કાચી ચિઠ્ઠીના આધારે ખોટા વાંધા ઉઠાવીને રકમ પડાવતા હતા, તે બ્લેકમેલિંગ પણ હવે બંધ થશે. પરિણામે ખરીદનાર અને વેચનાર હવે કોઈપણ ડર વગર નિર્ભય થઈને વ્યવહાર કરી શકશે.

મુખ્યમંત્રીના માર્ગદર્શન હેઠળ રાજ્ય સરકાર દ્વારા લેવાયેલો આ નિર્ણય મહેસૂલી પ્રક્રિયાને વધુ પારદર્શક, સમયબદ્ધ અને અસરકારક બનાવશે, જેનો સીધો લાભ રાજ્યના લાખો નાગરિકોને મળશે.